Compraventa y arrendamiento — Cuerpo Técnico de Hacienda
Test de 31 preguntas con explicaciones justificadas.
Pregunta 1: Según el Código Civil, ¿qué elemento es esencial para que exista el contrato de compraventa?
- A) La forma escrita.
- B) El precio cierto en dinero.
- C) La entrega inmediata de la cosa.
- D) La inscripción en el Registro de la Propiedad.
Art. 1445 CC: 'La compraventa es un contrato por el cual uno se obliga a entregar una cosa determinada y otro a pagar por ella un precio cierto en dinero.'
Pregunta 2: ¿Qué capacidad se requiere para poder comprar?
- A) Solo pueden comprar los mayores de edad y los emancipados.
- B) Pueden comprar incluso los menores no emancipados, con autorización judicial.
- C) Solo pueden comprar las personas con capacidad de obrar plena.
- D) Pueden comprar todos aquellos a quienes no se lo prohíba la ley expresamente.
Art. 1457 CC: 'Pueden comprar todos aquellos a quienes no se lo prohíba la ley.'
Pregunta 3: En la compraventa, ¿cuándo se transmite el riesgo de la cosa vendida?
- A) En el momento de la perfección del contrato, aunque no se haya entregado.
- B) En el momento de la entrega material.
- C) En el momento del pago del precio completo.
- D) En el momento de la firma de la escritura pública, si la hubiere.
Art. 1452 CC: 'La pérdida o deterioro de la cosa vendida antes de su entrega, sobrevenidos sin culpa del vendedor, darán derecho al comprador para desistir del contrato.' Esto implica que el riesgo se transmite con la entrega.
Pregunta 4: ¿Cuál es el plazo de prescripción de la acción por vicios ocultos en la compraventa?
- A) 15 años desde la entrega.
- B) 1 año desde la entrega.
- C) 2 años desde la entrega.
- D) 6 meses desde la entrega.
Art. 1490 CC: 'La acción procedente de los vicios redhibitorios deberá ejercitarse dentro de los seis meses, contados desde la entrega de la cosa vendida.'
Pregunta 5: En caso de evicción, ¿qué obligación tiene el vendedor que vendió de mala fe?
- A) Solo devolver el precio recibido.
- B) Devolver el precio, los frutos, los gastos del contrato y los daños y perjuicios.
- C) Devolver el precio y los gastos del contrato, pero no los frutos.
- D) Indemnizar solo los daños y perjuicios, pero no devolver el precio.
Art. 1478 CC: 'El vendedor de mala fe responderá siempre de la evicción, y estará obligado no sólo a restituir el precio, sino también a indemnizar de los daños y perjuicios, y de los gastos del contrato, así como a reintegrar los frutos.'
Pregunta 6: ¿Qué se entiende por 'compraventa a prueba' según el Código Civil?
- A) Aquella en la que el comprador puede examinar la cosa antes de pagar.
- B) Aquella en la que el vendedor garantiza que la cosa es apta para un fin determinado.
- C) Aquella en la que el comprador puede desistir si la cosa no le satisface, aunque no tenga vicios.
- D) Aquella en la que el precio se fija por un tercero.
Art. 1451 CC: 'La venta hecha a prueba o ensayo se entenderá siempre hecha bajo la condición suspensiva de que la cosa satisfaga al comprador.'
Pregunta 7: En el arrendamiento de cosas, ¿qué obligación tiene el arrendador respecto a las reparaciones?
- A) Debe hacer todas las reparaciones, sean grandes o pequeñas, sin excepción.
- B) Debe hacer las reparaciones necesarias para conservar la cosa en estado de servir para el uso convenido.
- C) Solo debe hacer las reparaciones que fueren necesarias por causa de fuerza mayor.
- D) Solo debe hacer las reparaciones que el arrendatario solicite por escrito.
Art. 1554 CC: 'El arrendador está obligado a hacer al arrendatario, durante el arriendo, todas las reparaciones necesarias para conservar la cosa en estado de servir para el uso a que fue destinada.'
Pregunta 8: ¿Cuál es la duración máxima del arrendamiento de fincas rústicas según el Código Civil?
- A) 6 años.
- B) No hay duración máxima legal, se pacta libremente.
- C) 15 años.
- D) 12 años.
Art. 1581 CC: 'El arrendamiento de fincas rústicas se entenderá hecho por el tiempo que dura el aprovechamiento por el cual se arrienda.' No establece un máximo, a diferencia de los urbanos (que según la LAU sí tiene reglas).
Pregunta 9: ¿En qué caso puede el arrendatario subarrendar o ceder el arrendamiento?
- A) Nunca, salvo pacto expreso en contrario.
- B) Solo si el arrendador lo consiente expresamente.
- C) Solo con autorización judicial.
- D) Siempre que lo comunique al arrendador.
Art. 1548 CC: 'El arrendatario no puede subarrendar ni ceder el arriendo sin consentimiento expreso del arrendador.'
Pregunta 10: ¿Qué sucede si el arrendatario realiza mejoras en la cosa arrendada sin consentimiento del arrendador?
- A) Tiene derecho a ser indemnizado por su valor siempre.
- B) Puede retirarlas si no dañan la cosa, pero no tiene derecho a indemnización.
- C) Deben ser pagadas por el arrendador obligatoriamente.
- D) Pierde cualquier derecho sobre ellas y debe restituir la cosa sin compensación.
Art. 1566 CC: 'El arrendatario que, sin consentimiento del arrendador, hubiese hecho mejoras en la cosa arrendada, no tendrá derecho a que se le indemnice su valor; pero podrá retirarlas, siempre que la cosa no sufra deterioro.'
Pregunta 11: En el arrendamiento de servicios, ¿qué plazo de preaviso se requiere para dar por terminado el contrato si se pactó por tiempo indeterminado?
- A) 15 días.
- B) 30 días.
- C) No se requiere preaviso, puede terminarse en cualquier momento.
- D) El que se hubiere pactado, y a falta de pacto, el que señalen los usos del lugar.
Art. 1586 CC: 'Cuando el servicio se hubiere contratado por tiempo indeterminado, podrá acabarse el arrendamiento a voluntad de cualquiera de las partes, precediendo el preaviso señalado por el pacto o por la costumbre del país.'
Pregunta 12: En el arrendamiento de obra, ¿quién responde de los vicios ocultos de la obra?
- A) El contratista, si los vicios provienen de su culpa o de la de sus dependientes.
- B) Solo el arquitecto o director de la obra.
- C) El dueño de la obra, por haber encargado la realización.
- D) Nadie, salvo que se hubiera pactado una garantía expresa.
Art. 1591 CC: 'El contratista responde de la solidez y seguridad de la obra, de los vicios de la misma provenientes de su culpa o de la de las personas que empleó.'
Pregunta 13: ¿Qué se requiere para que la compraventa de un bien inmueble sea válida entre las partes?
- A) Escritura pública e inscripción en el Registro de la Propiedad.
- B) Al menos un documento privado con firmas notarialmente legitimadas.
- C) Solo el consentimiento de los contratantes, sea cual sea la forma.
- D) Pago del precio total y entrega de la posesión.
Art. 1278 CC: 'Los contratos serán obligatorios, cualquiera que sea la forma en que se hayan celebrado, siempre que en ellos concurran las condiciones esenciales para su validez.' La forma escrita no es esencial para la validez entre partes, aunque sí para la oponibilidad a terceros (art. 1280 CC).
Pregunta 14: En la compraventa con reserva de dominio, ¿cuándo se transmite la propiedad al comprador?
- A) En el momento del pago íntegro del precio.
- B) En el momento de la entrega de la cosa.
- C) En el momento de la perfección del contrato.
- D) En el momento de la inscripción de la reserva en el Registro.
Art. 1507 CC: 'La venta de cosa ajena, con reserva de dominio, se entiende hecha bajo la condición de que, pagado el precio, se transfiera la propiedad al comprador.'
Pregunta 15: ¿Qué derecho tiene el comprador que ha sufrido evicción total contra el vendedor que actuó de buena fe?
- A) Solo la indemnización por daños y perjuicios.
- B) Restitución del precio y gastos del contrato, pero no los frutos.
- C) Restitución del precio, gastos del contrato, frutos y daños y perjuicios.
- D) Solo la restitución del precio.
Art. 1476 CC: 'El vendedor de buena fe estará obligado a la restitución del precio que recibió y a la indemnización de los gastos del contrato, si hubiere lugar a ella, pero no a la de los daños y perjuicios.'
Pregunta 16: En el arrendamiento, ¿qué sucede si la cosa perece por caso fortuito durante el contrato?
- A) El arrendatario debe pagar la renta hasta el final del contrato.
- B) El arrendador debe sustituir la cosa por otra similar.
- C) El arrendamiento se extingue y el arrendatario queda libre de pagar renta futura.
- D) El arrendatario responde del valor de la cosa perdida.
Art. 1568 CC: 'Si durante el arriendo pereciere la cosa arrendada por caso fortuito, se extinguirá el contrato.'
Pregunta 17: ¿Cuál es la duración mínima legal para un arrendamiento de vivienda según la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU)?
- A) 5 años.
- B) 3 años.
- C) 7 años.
- D) 1 año.
Art. 9.1 LAU: 'El contrato de arrendamiento de vivienda se entenderá prorrogado obligatoriamente por períodos anuales hasta un máximo de cinco años, salvo que el arrendador notifique al arrendatario, con la antelación debida, la necesidad de la vivienda para sí o familiares.' Esto implica una duración mínima de 5 años.
Pregunta 18: En la compraventa, ¿qué consecuencia tiene el incumplimiento de la obligación de entregar la cosa?
- A) El comprador debe esperar un plazo de gracia de 30 días.
- B) El comprador solo puede pedir el cumplimiento forzoso.
- C) El comprador puede pedir la resolución del contrato y daños y perjuicios.
- D) El vendedor queda liberado si el comprador no reclama en 15 días.
Art. 1124 CC: 'La facultad de resolver las obligaciones se entiende implícita en las recíprocas, para el caso de que uno de los obligados no cumpliere lo a que está obligado.' Además, el art. 1101 CC establece la responsabilidad por daños y perjuicios.
Pregunta 19: ¿Qué se considera 'precio cierto' en la compraventa?
- A) El que se fija por un perito nombrado judicialmente.
- B) El que se determina por referencia a la bolsa o mercado, aunque no sea conocido en el momento del contrato.
- C) El que se deja al arbitrio de un tercero, si las partes lo aceptan.
- D) El que se establece por las partes o puede determinarse sin necesidad de nuevo acuerdo.
Art. 1447 CC: 'El precio debe ser cierto, esto es, que se fije en cantidad determinada o que, al menos, pueda determinarse sin necesidad de nuevo convenio entre los contratantes.'
Pregunta 20: En el arrendamiento de servicios, ¿qué responsabilidad tiene el que presta el servicio por los daños que cause?
- A) Responde de los daños causados por su culpa o negligencia, y por la de sus dependientes.
- B) Responde solo de los daños causados con dolo.
- C) No responde de daños, salvo pacto expreso.
- D) Responde solo de los daños causados por sus dependientes, no por los propios.
Art. 1588 CC: 'La responsabilidad del que presta el servicio se extiende a los daños causados por su culpa o negligencia, y por la de las personas que emplee en el servicio.'
Pregunta 21: ¿Qué plazo tiene el comprador para reclamar por vicios ocultos si la cosa vendida es un animal?
- A) 6 meses desde la entrega.
- B) 40 días desde la entrega.
- C) 1 año desde la entrega.
- D) 30 días desde la entrega.
Art. 1491 CC: 'Tratándose de animales, el plazo para la acción por vicios ocultos será de cuarenta días.'
Pregunta 22: Según el Código Civil, ¿qué derecho tiene el arrendador si el arrendatario no paga la renta?
- A) Puede resolver el contrato inmediatamente sin necesidad de interpelación.
- B) Solo puede reclamar el pago, pero no resolver el contrato.
- C) Puede retener los enseres del arrendatario hasta que pague.
- D) Debe interpelar judicialmente al arrendatario y, si no paga, puede resolver el contrato.
Art. 1555 CC: 'El arrendador no podrá resolver el arriendo por falta de pago de la renta, sin preceder requerimiento notarial al arrendatario.'
Pregunta 23: ¿Qué se entiende por 'compraventa con derecho de retro'?
- A) Aquella en que el vendedor garantiza que no ejercitará el derecho de retracto legal.
- B) Aquella en que el comprador puede devolver la cosa en un plazo determinado.
- C) Aquella en que el vendedor se reserva la facultad de recuperar la cosa vendida, restituyendo el precio y gastos.
- D) Aquella en que el precio se paga en periódicas retrocesiones.
Art. 1507 CC: 'Podrá el vendedor reservarse el derecho de recuperar la cosa vendida, con obligación de cumplir lo expresado en el artículo 1518 y los demás que correspondan.' El art. 1518 se refiere a la restitución del precio, etc.
Pregunta 24: En el arrendamiento de fincas urbanas para uso distinto de vivienda, según la LAU, ¿cuál es la duración mínima?
- A) 7 años.
- B) 5 años.
- C) 3 años.
- D) 10 años.
Art. 10 LAU: 'El contrato de arrendamiento para uso distinto del de vivienda se entenderá prorrogado obligatoriamente por períodos anuales hasta un máximo de tres años.'
Pregunta 25: ¿Qué efecto produce la lesión enorme en la compraventa de bienes inmuebles?
- A) El derecho del perjudicado a rescindir el contrato o a completar el justo precio.
- B) La nulidad absoluta del contrato.
- C) La inexistencia del contrato.
- D) Solo da derecho a una indemnización por daños morales.
Art. 1291 CC: 'La lesión enorme da derecho a la rescisión del contrato, pero el deudor podrá evitarla completando el justo precio.'
Pregunta 26: ¿Cuándo se considera que hay evicción?
- A) Cuando la cosa tiene vicios ocultos que la hacen impropia para su uso.
- B) Cuando el vendedor incumple la obligación de entregar la cosa.
- C) Cuando el comprador es privado total o parcialmente de la cosa por sentencia firme basada en derecho anterior a la compra.
- D) Cuando el comprador no paga el precio en el plazo acordado.
Art. 1475 CC: 'Hay evicción cuando el comprador es privado, por sentencia firme, de todo o parte de la cosa comprada, en virtud de un derecho anterior a la compra.'
Pregunta 27: En el arrendamiento, ¿qué gastos corresponden al arrendatario?
- A) Los de conservación y reparaciones ordinarias.
- B) Los de conservación y reparaciones extraordinarias.
- C) Los de escritura y formalización del contrato.
- D) Los tributos que graven la propiedad de la cosa.
Art. 1565 CC: 'El arrendatario está obligado a hacer las reparaciones que origine el uso y disfrute de la cosa arrendada, salvo que la ley o el contrato dispongan otra cosa.'
Pregunta 28: ¿Qué se requiere para que la compraventa de un derecho sea válida?
- A) Que el derecho sea transmisible.
- B) Que el derecho esté inscrito en un registro público.
- C) Que se entregue un título documental al comprador.
- D) Que el vendedor sea el titular registral.
Art. 1275 CC: 'Los contratos sobre cosas que no pueden ser objeto de ellos son nulos.' Por tanto, el derecho debe ser transmisible (objeto lícito).
Pregunta 29: Según el Código Civil, ¿cuál es la duración del arrendamiento de fincas urbanas si no se pacta plazo?
- A) Se entiende por un año.
- B) Se entiende por mes, renovable tácitamente.
- C) Se entiende por cinco años.
- D) Se entiende por el tiempo que dura el uso convenido.
Art. 1581 CC: 'El arrendamiento de fincas urbanas se entenderá hecho por el tiempo que dura el uso a que se destina, si no se pacta expresamente el plazo.'
Pregunta 30: ¿Qué acción tiene el comprador que ha pagado el precio pero no ha recibido la cosa, si el vendedor se declara en quiebra?
- A) Solo un crédito ordinario en la masa.
- B) Un crédito privilegiado de primer orden.
- C) Un derecho de preferencia para que se le entregue la cosa, si no ha sido pagada totalmente por el vendedor.
- D) Ninguna acción especial, solo la personal contra el vendedor.
Art. 1457 CC, párrafo segundo: 'El comprador a quien su vendedor haya quebrado antes de la entrega de la cosa vendida, tendrá derecho a reclamarla mientras se halle en poder del que la vendió o de su síndico, con tal que haya pagado su precio.'
Pregunta 31: En el arrendamiento de obra, ¿cuándo se entiende que el contratista ha incurrido en mora?
- A) Cuando transcurre el plazo pactado y el dueño le requiere notarialmente.
- B) Cuando el dueño de la obra le requiere judicialmente para que la termine.
- C) Cuando no termina la obra en el plazo pactado, sin necesidad de requerimiento.
- D) Solo si se pacta una cláusula penal por retraso.
Art. 1594 CC: 'El contratista incurre en mora cuando, pasado el plazo convenido, no hubiere dado la obra por concluida, y el dueño le hubiere requerido notarialmente para que la termine.'