Compraventa y arrendamiento — Test de Cuerpo Técnico de Hacienda

Esta sección revela las respuestas correctas. Te recomendamos hacer el test antes de consultarla.

• Según el Código Civil, ¿qué elemento es esencial para que exista el contrato de compraventa?

  Respuesta correcta: El precio cierto en dinero.

  Art. 1445 CC: 'La compraventa es un contrato por el cual uno se obliga a entregar una cosa determinada y otro a pagar por ella un precio cierto en dinero.'

• ¿Qué capacidad se requiere para poder comprar?

  Respuesta correcta: Pueden comprar todos aquellos a quienes no se lo prohíba la ley expresamente.

  Art. 1457 CC: 'Pueden comprar todos aquellos a quienes no se lo prohíba la ley.'

• En la compraventa, ¿cuándo se transmite el riesgo de la cosa vendida?

  Respuesta correcta: En el momento de la entrega material.

  Art. 1452 CC: 'La pérdida o deterioro de la cosa vendida antes de su entrega, sobrevenidos sin culpa del vendedor, darán derecho al comprador para desistir del contrato.' Esto implica que el riesgo se transmite con la entrega.

• ¿Cuál es el plazo de prescripción de la acción por vicios ocultos en la compraventa?

  Respuesta correcta: 6 meses desde la entrega.

  Art. 1490 CC: 'La acción procedente de los vicios redhibitorios deberá ejercitarse dentro de los seis meses, contados desde la entrega de la cosa vendida.'

• En caso de evicción, ¿qué obligación tiene el vendedor que vendió de mala fe?

  Respuesta correcta: Devolver el precio, los frutos, los gastos del contrato y los daños y perjuicios.

  Art. 1478 CC: 'El vendedor de mala fe responderá siempre de la evicción, y estará obligado no sólo a restituir el precio, sino también a indemnizar de los daños y perjuicios, y de los gastos del contrato, así como a reintegrar los frutos.'

• ¿Qué se entiende por 'compraventa a prueba' según el Código Civil?

  Respuesta correcta: Aquella en la que el comprador puede desistir si la cosa no le satisface, aunque no tenga vicios.

  Art. 1451 CC: 'La venta hecha a prueba o ensayo se entenderá siempre hecha bajo la condición suspensiva de que la cosa satisfaga al comprador.'

• En el arrendamiento de cosas, ¿qué obligación tiene el arrendador respecto a las reparaciones?

  Respuesta correcta: Debe hacer las reparaciones necesarias para conservar la cosa en estado de servir para el uso convenido.

  Art. 1554 CC: 'El arrendador está obligado a hacer al arrendatario, durante el arriendo, todas las reparaciones necesarias para conservar la cosa en estado de servir para el uso a que fue destinada.'

• ¿Cuál es la duración máxima del arrendamiento de fincas rústicas según el Código Civil?

  Respuesta correcta: No hay duración máxima legal, se pacta libremente.

  Art. 1581 CC: 'El arrendamiento de fincas rústicas se entenderá hecho por el tiempo que dura el aprovechamiento por el cual se arrienda.' No establece un máximo, a diferencia de los urbanos (que según la LAU sí tiene reglas).

• ¿En qué caso puede el arrendatario subarrendar o ceder el arrendamiento?

  Respuesta correcta: Solo si el arrendador lo consiente expresamente.

  Art. 1548 CC: 'El arrendatario no puede subarrendar ni ceder el arriendo sin consentimiento expreso del arrendador.'

• ¿Qué sucede si el arrendatario realiza mejoras en la cosa arrendada sin consentimiento del arrendador?

  Respuesta correcta: Puede retirarlas si no dañan la cosa, pero no tiene derecho a indemnización.

  Art. 1566 CC: 'El arrendatario que, sin consentimiento del arrendador, hubiese hecho mejoras en la cosa arrendada, no tendrá derecho a que se le indemnice su valor; pero podrá retirarlas, siempre que la cosa no sufra deterioro.'

• En el arrendamiento de servicios, ¿qué plazo de preaviso se requiere para dar por terminado el contrato si se pactó por tiempo indeterminado?

  Respuesta correcta: El que se hubiere pactado, y a falta de pacto, el que señalen los usos del lugar.

  Art. 1586 CC: 'Cuando el servicio se hubiere contratado por tiempo indeterminado, podrá acabarse el arrendamiento a voluntad de cualquiera de las partes, precediendo el preaviso señalado por el pacto o por la costumbre del país.'

• En el arrendamiento de obra, ¿quién responde de los vicios ocultos de la obra?

  Respuesta correcta: El contratista, si los vicios provienen de su culpa o de la de sus dependientes.

  Art. 1591 CC: 'El contratista responde de la solidez y seguridad de la obra, de los vicios de la misma provenientes de su culpa o de la de las personas que empleó.'

• ¿Qué se requiere para que la compraventa de un bien inmueble sea válida entre las partes?

  Respuesta correcta: Solo el consentimiento de los contratantes, sea cual sea la forma.

  Art. 1278 CC: 'Los contratos serán obligatorios, cualquiera que sea la forma en que se hayan celebrado, siempre que en ellos concurran las condiciones esenciales para su validez.' La forma escrita no es esencial para la validez entre partes, aunque sí para la oponibilidad a terceros (art. 1280 CC).

• En la compraventa con reserva de dominio, ¿cuándo se transmite la propiedad al comprador?

  Respuesta correcta: En el momento del pago íntegro del precio.

  Art. 1507 CC: 'La venta de cosa ajena, con reserva de dominio, se entiende hecha bajo la condición de que, pagado el precio, se transfiera la propiedad al comprador.'

• ¿Qué derecho tiene el comprador que ha sufrido evicción total contra el vendedor que actuó de buena fe?

  Respuesta correcta: Solo la restitución del precio.

  Art. 1476 CC: 'El vendedor de buena fe estará obligado a la restitución del precio que recibió y a la indemnización de los gastos del contrato, si hubiere lugar a ella, pero no a la de los daños y perjuicios.'

• En el arrendamiento, ¿qué sucede si la cosa perece por caso fortuito durante el contrato?

  Respuesta correcta: El arrendamiento se extingue y el arrendatario queda libre de pagar renta futura.

  Art. 1568 CC: 'Si durante el arriendo pereciere la cosa arrendada por caso fortuito, se extinguirá el contrato.'

• ¿Cuál es la duración mínima legal para un arrendamiento de vivienda según la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU)?

  Respuesta correcta: 5 años.

  Art. 9.1 LAU: 'El contrato de arrendamiento de vivienda se entenderá prorrogado obligatoriamente por períodos anuales hasta un máximo de cinco años, salvo que el arrendador notifique al arrendatario, con la antelación debida, la necesidad de la vivienda para sí o familiares.' Esto implica una duración mínima de 5 años.

• En la compraventa, ¿qué consecuencia tiene el incumplimiento de la obligación de entregar la cosa?

  Respuesta correcta: El comprador puede pedir la resolución del contrato y daños y perjuicios.

  Art. 1124 CC: 'La facultad de resolver las obligaciones se entiende implícita en las recíprocas, para el caso de que uno de los obligados no cumpliere lo a que está obligado.' Además, el art. 1101 CC establece la responsabilidad por daños y perjuicios.

• ¿Qué se considera 'precio cierto' en la compraventa?

  Respuesta correcta: El que se establece por las partes o puede determinarse sin necesidad de nuevo acuerdo.

  Art. 1447 CC: 'El precio debe ser cierto, esto es, que se fije en cantidad determinada o que, al menos, pueda determinarse sin necesidad de nuevo convenio entre los contratantes.'

• En el arrendamiento de servicios, ¿qué responsabilidad tiene el que presta el servicio por los daños que cause?

  Respuesta correcta: Responde de los daños causados por su culpa o negligencia, y por la de sus dependientes.

  Art. 1588 CC: 'La responsabilidad del que presta el servicio se extiende a los daños causados por su culpa o negligencia, y por la de las personas que emplee en el servicio.'

• ¿Qué plazo tiene el comprador para reclamar por vicios ocultos si la cosa vendida es un animal?

  Respuesta correcta: 40 días desde la entrega.

  Art. 1491 CC: 'Tratándose de animales, el plazo para la acción por vicios ocultos será de cuarenta días.'

• Según el Código Civil, ¿qué derecho tiene el arrendador si el arrendatario no paga la renta?

  Respuesta correcta: Debe interpelar judicialmente al arrendatario y, si no paga, puede resolver el contrato.

  Art. 1555 CC: 'El arrendador no podrá resolver el arriendo por falta de pago de la renta, sin preceder requerimiento notarial al arrendatario.'

• ¿Qué se entiende por 'compraventa con derecho de retro'?

  Respuesta correcta: Aquella en que el vendedor se reserva la facultad de recuperar la cosa vendida, restituyendo el precio y gastos.

  Art. 1507 CC: 'Podrá el vendedor reservarse el derecho de recuperar la cosa vendida, con obligación de cumplir lo expresado en el artículo 1518 y los demás que correspondan.' El art. 1518 se refiere a la restitución del precio, etc.

• En el arrendamiento de fincas urbanas para uso distinto de vivienda, según la LAU, ¿cuál es la duración mínima?

  Respuesta correcta: 3 años.

  Art. 10 LAU: 'El contrato de arrendamiento para uso distinto del de vivienda se entenderá prorrogado obligatoriamente por períodos anuales hasta un máximo de tres años.'

• ¿Qué efecto produce la lesión enorme en la compraventa de bienes inmuebles?

  Respuesta correcta: El derecho del perjudicado a rescindir el contrato o a completar el justo precio.

  Art. 1291 CC: 'La lesión enorme da derecho a la rescisión del contrato, pero el deudor podrá evitarla completando el justo precio.'

• ¿Cuándo se considera que hay evicción?

  Respuesta correcta: Cuando el comprador es privado total o parcialmente de la cosa por sentencia firme basada en derecho anterior a la compra.

  Art. 1475 CC: 'Hay evicción cuando el comprador es privado, por sentencia firme, de todo o parte de la cosa comprada, en virtud de un derecho anterior a la compra.'

• En el arrendamiento, ¿qué gastos corresponden al arrendatario?

  Respuesta correcta: Los de conservación y reparaciones ordinarias.

  Art. 1565 CC: 'El arrendatario está obligado a hacer las reparaciones que origine el uso y disfrute de la cosa arrendada, salvo que la ley o el contrato dispongan otra cosa.'

• ¿Qué se requiere para que la compraventa de un derecho sea válida?

  Respuesta correcta: Que el derecho sea transmisible.

  Art. 1275 CC: 'Los contratos sobre cosas que no pueden ser objeto de ellos son nulos.' Por tanto, el derecho debe ser transmisible (objeto lícito).

• Según el Código Civil, ¿cuál es la duración del arrendamiento de fincas urbanas si no se pacta plazo?

  Respuesta correcta: Se entiende por el tiempo que dura el uso convenido.

  Art. 1581 CC: 'El arrendamiento de fincas urbanas se entenderá hecho por el tiempo que dura el uso a que se destina, si no se pacta expresamente el plazo.'

• ¿Qué acción tiene el comprador que ha pagado el precio pero no ha recibido la cosa, si el vendedor se declara en quiebra?

  Respuesta correcta: Un derecho de preferencia para que se le entregue la cosa, si no ha sido pagada totalmente por el vendedor.

  Art. 1457 CC, párrafo segundo: 'El comprador a quien su vendedor haya quebrado antes de la entrega de la cosa vendida, tendrá derecho a reclamarla mientras se halle en poder del que la vendió o de su síndico, con tal que haya pagado su precio.'

• En el arrendamiento de obra, ¿cuándo se entiende que el contratista ha incurrido en mora?

  Respuesta correcta: Cuando transcurre el plazo pactado y el dueño le requiere notarialmente.

  Art. 1594 CC: 'El contratista incurre en mora cuando, pasado el plazo convenido, no hubiere dado la obra por concluida, y el dueño le hubiere requerido notarialmente para que la termine.'