Arrendamiento de servicios, obras y fincas — Cuerpo Superior de Inspectores de Hacienda del Estado
Test de 32 preguntas con explicaciones justificadas.
Pregunta 1: Según el Código Civil, ¿qué se entiende por contrato de arrendamiento?
- A) Un contrato por el cual se transfiere la propiedad de una cosa a cambio de un precio.
- B) Un contrato por el cual las partes se obligan recíprocamente a dar o hacer una cosa en equivalencia de otra.
- C) Un contrato por el cual una persona se obliga a entregar una cosa y la otra a pagar por ella un precio en dinero.
- D) Un contrato por el cual se cede el uso o disfrute de una cosa, o se presta un servicio, a cambio de un precio cierto.
El Art. 1542 del Código Civil establece: "El arrendamiento es un contrato por el cual se obliga una de las partes a dar a la otra el goce o uso de una cosa por tiempo determinado y precio cierto, o a ejecutar una obra o prestar un servicio con iguales circunstancias".
Pregunta 2: ¿Cuál es la duración mínima obligatoria del contrato de arrendamiento de vivienda, según la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU)?
- A) Tres años.
- B) Siete años.
- C) Cinco años.
- D) Un año.
El Art. 9.1 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (LAU), establece que la duración mínima del contrato de arrendamiento de vivienda será de cinco años.
Pregunta 3: En el arrendamiento de servicios regulado en el Código Civil, ¿cuál de las siguientes obligaciones corresponde al arrendador?
- A) Pagar el precio convenido al arrendatario.
- B) Responder de los daños y perjuicios que por su dolo, negligencia o morosidad cause al arrendatario.
- C) Realizar la obra conforme a lo pactado.
- D) Conservar la cosa en estado de servir para el uso convenido.
El Art. 1584 del Código Civil establece que "El que presta el servicio responde de los daños y perjuicios que por su dolo, negligencia o morosidad cause al que lo recibe".
Pregunta 4: En un arrendamiento de obra, según el Código Civil, ¿quién asume el riesgo de pérdida o deterioro de la cosa antes de su entrega, si no media culpa del contratista?
- A) Ambos a partes iguales.
- B) El contratista.
- C) El dueño de la obra.
- D) Quien tenga la posesión material en ese momento.
El Art. 1590 del Código Civil establece: "Si la cosa perece por caso fortuito antes de su entrega, sufre la pérdida el dueño; y el contratista no tendrá derecho a reclamar remuneración alguna por su trabajo, a no haberse estipulado lo contrario".
Pregunta 5: Según la LAU, ¿cuál es el plazo máximo que el arrendador tiene para devolver la fianza al arrendatario una vez finalizado el contrato, si no existen deudas pendientes?
- A) 15 días.
- B) Tres meses.
- C) Dos meses.
- D) Un mes.
El Art. 36.5 de la LAU establece: "Transcurrido un mes desde la entrega de la finca sin que el arrendador haya notificado al arrendatario las deficiencias que deban ser reparadas con cargo a la fianza, perderá el derecho a retenerla y deberá devolverla en el plazo de treinta días".
Pregunta 6: En el arrendamiento de cosas, según el Código Civil, ¿qué sucede si la cosa arrendada perece total y accidentalmente durante el arrendamiento?
- A) El arrendatario queda obligado a pagar la renta íntegra hasta el final del contrato.
- B) El arrendatario responde con su patrimonio por el valor de la cosa perdida.
- C) El arrendador debe entregar otra cosa de igual valor.
- D) El arrendamiento se extingue desde el momento de la pérdida.
El Art. 1569 del Código Civil establece: "El arrendamiento de cosas se extinguirá por la pérdida total de la cosa arrendada".
Pregunta 7: Según la LAU, ¿en qué caso el arrendatario de vivienda tiene derecho a subarrendar total o parcialmente la finca arrendada?
- A) Siempre que lo comunique al arrendador, sin necesidad de autorización.
- B) Cuando transcurran más de cinco años desde el inicio del contrato.
- C) Únicamente cuando medie autorización expresa del arrendador.
- D) Nunca, el subarriendo está prohibido en arrendamientos de vivienda.
El Art. 8.1 de la LAU establece: "El arrendatario podrá subarrendar total o parcialmente la finca arrendada, o ceder el contrato, siempre que medie autorización expresa del arrendador".
Pregunta 8: En el arrendamiento de servicios del Código Civil, ¿puede el arrendatario poner fin al contrato antes del plazo convenido?
- A) No, bajo ninguna circunstancia.
- B) Sí, pero deberá indemnizar al arrendador por los daños y perjuicios causados.
- C) Sí, sin indemnización alguna, si el servicio no le es útil.
- D) Sí, pagando la totalidad del precio del servicio por el plazo completo.
El Art. 1586 del Código Civil establece: "El que recibe el servicio puede dar por terminado el contrato antes del tiempo convenido, indemnizando los daños y perjuicios que con ello cause al que lo presta".
Pregunta 9: Según la LAU, ¿cuál es el requisito para que el arrendatario de vivienda pueda ejercer el derecho de adquisición preferente?
- A) Que el arrendador haya comunicado al arrendatario su intención de vender la finca a un tercero en las condiciones ofrecidas.
- B) Que el arrendatario haya pagado puntualmente todas las rentas durante al menos tres años.
- C) Que el arrendatario notifique por escrito su deseo de compra dentro de los diez días siguientes a la comunicación del arrendador.
- D) Que el contrato de arrendamiento tenga una antigüedad mínima de cinco años.
El Art. 25.1 de la LAU establece el derecho de adquisición preferente, que se ejercita una vez el arrendador haya comunicado fehacientemente al arrendatario la intención de enajenar la finca y las condiciones esenciales de la venta.
Pregunta 10: En el arrendamiento de obras, según el Código Civil, ¿ante la presencia de vicios o defectos ocultos que la hagan impropia para su uso, qué plazo tiene el dueño para reclamar al contratista?
- A) Seis meses desde la entrega.
- B) Un año desde la entrega.
- C) Quince años desde la entrega.
- D) No hay plazo, la responsabilidad es perpetua.
El Art. 1591 del Código Civil establece: "El contratista responde de la solidez y seguridad de la obra que ejecuta, por el tiempo de quince años, si la obra fuese de edificios, y por el de diez, si se tratase de construcciones hechas en fincas para un servicio rural o industrial".
Pregunta 11: Según la LAU, ¿cuál es el régimen aplicable a la actualización de la renta en un contrato de arrendamiento para uso distinto del de vivienda?
- A) Se actualiza anualmente según el Índice de Precios al Consumo (IPC).
- B) No se puede actualizar durante los tres primeros años.
- C) Se actualiza según lo pactado por las partes, sin límite legal.
- D) Se actualiza anualmente conforme al incremento porcentual del salario mínimo interprofesional.
El Art. 18.2 de la LAU establece para arrendamientos para uso distinto de vivienda: "Durante el tiempo de duración del contrato, las partes podrán revisar la renta en la forma y condiciones pactadas".
Pregunta 12: En el arrendamiento de cosas del Código Civil, ¿cuál es la obligación principal del arrendador?
- A) Pagar el precio del arrendamiento.
- B) Realizar todas las mejoras que el arrendatario solicite.
- C) Responder de los daños que sufra la cosa durante el arrendamiento.
- D) Conservar la cosa en estado de servir para el uso convenido.
El Art. 1554 del Código Civil establece: "El arrendador está obligado: 1.º A entregar al arrendatario la cosa arrendada. 2.º A hacer en ella durante el arrendamiento, sin cargo para el arrendatario, todas las reparaciones necesarias para que sirva al uso a que se destinó, excepto las de pequeña reparación que correspondan al arrendatario conforme a los usos del país o según lo pactado".
Pregunta 13: Según la LAU, ¿qué gastos de formalización del contrato de arrendamiento de vivienda corren a cargo del arrendador?
- A) Los gastos de la primera copia de la escritura pública, si se otorga.
- B) Los gastos de notaría y registro, si las partes deciden elevarlo a público.
- C) Los gastos de gestoría y los honorarios del agente inmobiliario, si interviene.
- D) Los honorarios profesionales de la intervención en la redacción del contrato.
El Art. 20.1 de la LAU establece: "Los gastos de formalización del contrato, incluidos los de la primera copia de la escritura pública, si se otorgare, serán por cuenta del arrendador".
Pregunta 14: En el arrendamiento de servicios, según el Código Civil, ¿qué sucede en caso de fallecimiento del arrendatario (quien recibe el servicio)?
- A) Los herederos del arrendatario están obligados a continuar el contrato.
- B) El contrato se extingue automáticamente.
- C) El arrendador puede exigir el pago íntegro del precio a los herederos.
- D) El contrato se suspende hasta que los herederos decidan continuarlo.
El Art. 1586 del Código Civil establece: "El contrato de arrendamiento de servicios se extinguirá por la muerte del que los presta, y también por la del que los recibe".
Pregunta 15: Según la LAU, ¿qué derecho tiene el arrendatario de vivienda frente a obras que le priven de más de la mitad de la finca y le impidan el uso normal de la misma?
- A) Derecho a una reducción proporcional de la renta durante la obra.
- B) Derecho a ser realojado temporalmente a costa del arrendador.
- C) Derecho a rescindir el contrato.
- D) Derecho a exigir una indemnización por daños y perjuicios.
El Art. 21.3 de la LAU establece: "Si las obras, aun estando consentidas o siendo necesarias, privaran al arrendatario de más de la mitad de la finca arrendada e impidieran el uso normal de la misma, podrá aquél resolver el contrato".
Pregunta 16: En el arrendamiento de obras, según el Código Civil, ¿cómo se fija el precio cuando las partes no lo han determinado?
- A) Por lo que se estime justo, atendiendo a la tasación pericial.
- B) Por el coste de los materiales más un beneficio razonable para el contratista.
- C) Por la tarifa profesional del contratista, si existe.
- D) Por el valor de mercado de la obra una vez finalizada.
El Art. 1589 del Código Civil establece: "Cuando no se hubiere fijado precio, se entenderá que las partes se han referido al que suele cobrarse por trabajos análogos, y, a falta de este, al que equitativamente fijen peritos".
Pregunta 17: Según el Código Civil, ¿qué caracteriza al arrendamiento de servicios en cuanto a la dependencia del que los presta?
- A) La dependencia existe solo si así se pacta expresamente.
- B) El arrendador actúa siempre como un profesional independiente.
- C) No existe relación de dependencia, es un contrato entre iguales.
- D) El arrendatario queda sujeto a la dependencia y dirección del arrendador.
El Art. 1583 del Código Civil define el arrendamiento de servicios como aquel en que "una de las partes se obliga a prestar a la otra un servicio por tiempo determinado o por obra, y ésta a pagarle por ello el precio convenido", implicando generalmente una relación de dependencia durante la prestación.
Pregunta 18: Según la LAU, ¿qué notificación debe realizar el arrendador para recuperar la finca por necesidad de vivienda para sí o sus familiares?
- A) Una notificación fehaciente con una antelación mínima de dos meses a la fecha de terminación del contrato.
- B) Una demanda de desahucio una vez finalizado el plazo contractual.
- C) Una comunicación al arrendatario con seis meses de antelación.
- D) Una notificación fehaciente con una antelación mínima de cuatro meses a la fecha de terminación del contrato.
El Art. 9.3 b) de la LAU establece que, para que el arrendador pueda recuperar la finca por necesidad propia, debe notificarlo fehacientemente al arrendatario con una antelación mínima de dos meses respecto de la fecha de efectos de la denuncia o de la finalización del plazo contractual.
Pregunta 19: En el arrendamiento de cosas, según el Código Civil, ¿qué derecho tiene el arrendatario si sufre evicción de la cosa arrendada?
- A) Derecho a ser indemnizado por el arrendador por todos los daños y perjuicios.
- B) Derecho a rescindir el contrato y a ser indemnizado conforme a las reglas de la evicción en la compraventa.
- C) Derecho a exigir la reducción de la renta proporcionalmente al tiempo perdido.
- D) Derecho a que el arrendador le proporcione otra cosa equivalente.
El Art. 1552 del Código Civil establece: "El arrendador está obligado a hacer gozar al arrendatario de la cosa arrendada por todo el tiempo del contrato, con todos los accesorios que tenía al tiempo de arrendarse. Si por evicción fuere privado de ella el arrendatario, tendrá derecho a usar de las acciones que competen al comprador contra el vendedor en igual caso".
Pregunta 20: Según la LAU, ¿cuándo puede el arrendador incrementar la renta de un arrendamiento de vivienda durante los cinco primeros años de contrato?
- A) No puede incrementarla durante los cinco primeros años.
- B) Cada dos años, según lo pactado.
- C) Anualmente, según el IPC.
- D) Solo si realiza obras de mejora en la finca.
El Art. 18.1 de la LAU establece que, en arrendamientos de vivienda, la renta podrá ser actualizada anualmente, de conformidad con el porcentaje de variación del Índice de Precios al Consumo (IPC).
Pregunta 21: En el arrendamiento de servicios, según el Código Civil, ¿cómo se debe pagar la remuneración cuando no se ha fijado plazo?
- A) Al finalizar cada mes natural.
- B) Según los usos del lugar, y a falta de estos, al final de cada semana.
- C) Al finalizar la prestación del servicio.
- D) Cuando el arrendatario lo solicite.
El Art. 1585 del Código Civil establece: "Si no se hubiere fijado el tiempo del pago de la remuneración, se estará a lo que acostumbre en el lugar; y, no habiendo uso en contrario, se pagará al fin de cada semana".
Pregunta 22: Según la LAU, ¿qué se requiere para que el arrendatario de un local de negocio tenga derecho a una prórroga forzosa del contrato?
- A) Que el arrendador no notifique su denuncia con al menos cuatro meses de antelación.
- B) Que el arrendatario haya estado en posesión del local durante más de cinco años.
- C) Que el arrendatario lo solicite expresamente con tres meses de antelación.
- D) Que el arrendador no alegue causa justa para la denuncia.
El Art. 10.1 de la LAU establece que, en arrendamientos para uso distinto de vivienda, si el arrendador no notifica fehacientemente su decisión de no prorrogar el contrato con una antelación mínima de cuatro meses a la fecha de finalización, el contrato se prorrogará forzosamente por anualidades.
Pregunta 23: En el arrendamiento de cosas, según el Código Civil, ¿qué consecuencias tiene la mora del arrendatario en el pago de la renta?
- A) El arrendador puede resolver el contrato inmediatamente.
- B) El arrendador puede exigir el pago de los intereses moratorios pactados o legales.
- C) El arrendatario pierde el derecho al uso de la cosa desde el día del vencimiento.
- D) El arrendador puede retener los enseres del arrendatario como compensación.
El Art. 1570 del Código Civil establece: "El arrendatario que estuviere en mora de pagar la renta, satisfará los intereses convenidos, y, en su defecto, los legales".
Pregunta 24: Según la LAU, ¿qué formalidad debe cumplir la comunicación del arrendador al arrendatario para ejercer el derecho de desistimiento del contrato de arrendamiento de vivienda dentro del primer año?
- A) Debe notificarse fehacientemente e incluir una indemnización de un mes de renta por cada año que reste hasta cinco.
- B) Debe hacerse por escrito y con una antelación mínima de treinta días.
- C) Debe hacerse mediante escritura pública.
- D) No existe derecho de desistimiento para el arrendador en la LAU.
El Art. 11.3 de la LAU establece que el arrendador podrá desistir del contrato dentro del primer año de vigencia, notificándolo al arrendatario por escrito con una antelación mínima de treinta días, y abonando una indemnización de un mes de renta por cada año que reste hasta completar cinco.
Pregunta 25: En el arrendamiento de obras, según el Código Civil, ¿quién responde de los daños que la obra cause a terceros durante su ejecución?
- A) El contratista, salvo que el daño provenga de vicios del proyecto proporcionado por el dueño.
- B) El dueño de la obra, como principal responsable.
- C) Ambos solidariamente.
- D) El arquitecto o director de la obra, si lo hay.
El Art. 1594 del Código Civil establece: "El contratista responde de los daños que por vicios de la construcción sufran las personas o cosas, a no ser que procedan de vicios del suelo o de los materiales que le haya suministrado el dueño, o de los proyectos por él aprobados".
Pregunta 26: Según la LAU, ¿qué plazo tiene el arrendatario para devolver la fianza una vez recibida la notificación del arrendador sobre deficiencias a reparar?
- A) Quince días.
- B) Un mes.
- C) No tiene plazo, debe pagar inmediatamente.
- D) Dos meses.
El Art. 36.5 de la LAU establece que, si el arrendador notifica las deficiencias en el plazo de un mes, el arrendatario deberá devolver la fianza, descontado el importe de las reparaciones, en el plazo de quince días desde la notificación.
Pregunta 27: En el arrendamiento de cosas, según el Código Civil, ¿qué uso debe dar el arrendatario a la cosa arrendada?
- A) El que estime más conveniente para sus intereses.
- B) El que se deduzca de la naturaleza de la cosa.
- C) El que se hubiere pactado, y a falta de pacto, el que se infiera de la costumbre del lugar.
- D) Solo el uso expresamente descrito en el contrato.
El Art. 1557 del Código Civil establece: "El arrendatario está obligado a usar de la cosa arrendada como un buen padre de familia, dedicándola al uso pactado o, en su defecto, al que se infiera de la costumbre del lugar según la naturaleza de la cosa arrendada".
Pregunta 28: Según la LAU, ¿qué sucede si el arrendatario de vivienda fallece y convivía con su cónyuge o pareja de hecho?
- A) El contrato se extingue automáticamente.
- B) El cónyuge o pareja de hecho tiene derecho a subrogarse en el contrato por el tiempo que reste hasta completar cinco años desde la muerte.
- C) Los herederos del arrendatario pueden continuar el contrato si lo desean.
- D) El arrendador puede resolver el contrato inmediatamente.
El Art. 16.1 de la LAU establece el derecho de subrogación a favor del cónyuge o pareja de hecho que conviviera con el arrendatario fallecido, por el tiempo que reste hasta completar cinco años de contrato desde la muerte.
Pregunta 29: En el arrendamiento de servicios, según el Código Civil, ¿qué se entiende por 'servicio' a los efectos del contrato?
- A) Cualquier actividad económica realizada por cuenta ajena.
- B) La realización de una obra o resultado concreto.
- C) Solo los servicios profesionales de alta cualificación.
- D) El trabajo material o intelectual prestado bajo dependencia ajena.
El Art. 1583 del Código Civil se refiere al arrendamiento de servicios como la prestación de un servicio "por tiempo determinado o por obra", implicando generalmente una relación de dependencia, distinguiéndolo del arrendamiento de obra que busca un resultado.
Pregunta 30: Según la LAU, ¿qué plazo de preaviso debe dar el arrendatario de vivienda para resolver el contrato una vez superados los seis primeros meses?
- A) Quince días.
- B) No está obligado a dar preaviso.
- C) Dos meses.
- D) Un mes.
El Art. 11.2 de la LAU establece que, una vez transcurridos los seis primeros meses, el arrendatario podrá resolver el contrato con un preaviso de treinta días al arrendador.
Pregunta 31: En el arrendamiento de cosas, según el Código Civil, ¿qué derecho tiene el arrendador si el arrendatario realiza mejoras útiles o de recreo sin su consentimiento?
- A) Puede obligar al arrendatario a retirarlas y dejar la cosa en su estado original.
- B) Puede apropiarse de ellas sin indemnización alguna.
- C) Debe indemnizar al arrendatario por su valor en cualquier caso.
- D) Puede optar entre indemnizar su valor o hacer que se retiren, si es posible sin deterioro.
El Art. 1573 del Código Civil establece: "Si el arrendatario, sin consentimiento del arrendador, hiciere mejoras útiles o de recreo en la cosa arrendada, podrá éste optar entre abonar su importe o hacer que se le restituya la cosa en el estado en que se hallaba, siempre que pueda hacerse sin detrimento de ella".
Pregunta 32: Según la LAU, ¿qué consecuencia tiene para el arrendador la falta de entrega de la fianza al Instituto de la Vivienda de la Comunidad Autónoma correspondiente?
- A) Multa administrativa.
- B) Imposibilidad de incrementar la renta durante ese año.
- C) Pérdida del derecho a exigir el pago de la renta.
- D) El contrato se considera nulo de pleno derecho.
El Art. 36.4 de la LAU establece la obligación de depositar la fianza en el organismo competente de la Comunidad Autónoma, y su incumplimiento está sancionado administrativamente.