Compraventa y arrendamientos. Tanteo y retracto — Cuerpo Superior de Inspectores de Hacienda del Estado
Test de 30 preguntas con explicaciones justificadas.
Pregunta 1: Según el Código Civil, el contrato de compraventa se define como:
- A) El contrato por el cual se transfiere la propiedad de un bien a cambio de un precio.
- B) El contrato por el cual uno se obliga a entregar una cosa y otro a pagar un precio en dinero.
- C) El contrato por el cual una parte entrega una cosa y la otra paga un precio, con posibilidad de rescate.
- D) El contrato por el cual se intercambian bienes sin intervención de dinero.
Art. 1445 CC establece que la compraventa es un contrato en que uno de los contratantes se obliga a entregar una cosa determinada y el otro a pagar por ella un precio cierto, en dinero.
Pregunta 2: El vendedor está obligado al saneamiento por vicios ocultos de la cosa vendida según el Código Civil, pero ¿cuál es el plazo para que el comprador ejercite este derecho?
- A) 6 meses desde la entrega.
- B) 1 año desde la entrega.
- C) 30 días desde la venta.
- D) 15 días desde que descubrió el vicio.
Art. 1490 CC establece que el comprador puede optar entre desistir del contrato o rebajar el precio en el plazo de quince días desde que descubrió el vicio oculto.
Pregunta 3: En la compraventa, si el comprador no paga el precio en el tiempo convenido, el vendedor puede:
- A) Solicitar el pago con intereses pero no la resolución.
- B) Exigir solo el precio sin posibilidad de resolver.
- C) Retener la cosa vendida hasta el pago, pero no resolver.
- D) Resolver el contrato y exigir daños y perjuicios.
Art. 1504 CC establece que si el comprador no pagara el precio en el tiempo convenido, podrá el vendedor exigir el cumplimiento del contrato o su resolución, con indemnización de daños y perjuicios en ambos casos.
Pregunta 4: En la compraventa, los riesgos de la cosa vendida, como su pérdida o deterioro, se transmiten al comprador desde:
- A) La entrega efectiva de la cosa.
- B) La firma del contrato.
- C) El pago del precio.
- D) La inscripción en registro si es inmueble.
Art. 1452 CC establece que los riesgos de la cosa vendida serán de cuenta del comprador desde que se le entregue, aunque no se haya transmitido la propiedad.
Pregunta 5: El derecho de tanteo en una compraventa consiste en:
- A) La facultad de rescatar la cosa vendida después de la venta.
- B) La facultad de adquirir la cosa vendida por el mismo precio antes que terceros.
- C) La facultad de objetar la venta por falta de formalidades.
- D) La facultad de participar en la subasta de la cosa.
El derecho de tanteo, según el Art. 1522 CC para colindantes, es la facultad de adquirir la finca por el mismo precio antes de que se venda a un tercero.
Pregunta 6: El derecho de retracto legal permite:
- A) Resolver el contrato de compraventa por incumplimiento.
- B) Impedir la venta hasta que se ofrezca al retrayente.
- C) Reducir el precio de la cosa vendida si hay vicios ocultos.
- D) Adquirir la cosa ya vendida a un tercero, subrogándose en la posición del comprador.
Art. 1521 CC define el retracto legal como el derecho de subrogarse en el lugar del adquiriente con las mismas condiciones del contrato.
Pregunta 7: ¿Cuál es la principal diferencia entre el derecho de tanteo y el derecho de retracto?
- A) El tanteo es voluntario, el retracto es legal.
- B) El tanteo requiere notificación al vendedor, el retracto al comprador.
- C) El tanteo se ejerce antes de la venta, el retracto después.
- D) El tanteo aplica solo a inmuebles, el retracto a cualquier cosa.
Según los Arts. 1521 y 1522 CC, el tanteo se ejercita antes de la venta a un tercero, mientras que el retracto se ejercita después de la venta, subrogándose en el contrato.
Pregunta 8: En el caso de venta de una finca rústica de menos de una hectárea, ¿qué colindante tiene derecho de tanteo?
- A) Todos los colindantes, indistintamente.
- B) Ninguno, porque el tanteo no aplica a fincas pequeñas.
- C) Solo el colindante cuya finca sea también menor de una hectárea.
- D) Solo el colindante que sea propietario de finca contigua de mayor extensión.
Art. 1522 CC establece que en ventas de fincas rústicas de menos de una hectárea, tendrán derecho de tanteo los colindantes que sean propietarios de fincas contiguas de mayor extensión.
Pregunta 9: Cuando un comunero vende su parte en la cosa común a un extraño, los otros comuneros tienen derecho de retracto por:
- A) Un plazo de 9 días desde la venta.
- B) Un plazo de 6 meses desde la venta.
- C) Un plazo of 30 días desde la venta.
- D) Un plazo de 20 días desde que conocieron la venta.
Art. 1524 CC establece que los comuneros podrán usar el retracto dentro de los veinte días siguientes al que conocieron la venta.
Pregunta 10: En la cesión de un crédito, el cedente debe notificar al deudor para que:
- A) La cesión sea válida.
- B) El deudor pague al cesionario.
- C) El cedente quede liberado de responsabilidad.
- D) El deudor pueda oponer excepciones al cesionario.
Art. 1527 CC establece que la cesión de un crédito debe notificarse al deudor para que éste pague al cesionario y no al cedente.
Pregunta 11: La permuta se diferencia de la compraventa principalmente en que:
- A) En la permuta se intercambian cosas o derechos sin dinero.
- B) En la permuta el precio es en dinero.
- C) En la permuta no se transfiere la propiedad.
- D) En la permuta no hay obligación de saneamiento.
Art. 1538 CC define la permuta como un contrato donde cada contratante da una cosa para recibir otra, sin intervención de dinero.
Pregunta 12: Según el Código Civil, el arrendamiento de cosas se define como:
- A) Un contrato por el cual se cede el uso de una cosa a cambio de un precio.
- B) Un contrato por el cual se transfiere la propiedad temporal de una cosa.
- C) Un contrato por el cual se presta una cosa gratuitamente.
- D) Un contrato por el cual se cede la posesión de una cosa sin precio.
Art. 1548 CC establece que el arrendamiento de cosas es un contrato por el cual una de las partes se obliga a dar a la otra el uso o disfrute de una cosa por tiempo determinado y precio cierto.
Pregunta 13: El arrendador está obligado al saneamiento por vicios ocultos en el arrendamiento de cosas:
- A) Solo si el vicio impide totalmente el uso.
- B) Solo si el vicio fue conocido por el arrendador.
- C) Siempre, si el vicio existía al tiempo del arrendamiento.
- D) Solo si el arrendatario lo denuncia en 10 días.
Art. 1550 CC establece que el arrendador está obligado al saneamiento de los vicios o defectos ocultos de la cosa arrendada que existieran al tiempo del arrendamiento.
Pregunta 14: El arrendatario en el arrendamiento de cosas tiene la obligación de:
- A) Realizar mejoras necesarias sin compensación.
- B) Devolver la cosa al final en el estado en que se recibió.
- C) Pagar el precio al inicio del contrato.
- D) Conservar la cosa como si fuera propia.
Art. 1555 CC establece que el arrendatario está obligado a cuidar de la cosa arrendada como si fuera propia.
Pregunta 15: Según la Ley de Arrendamientos Urbanos, el arrendador que desee vender la vivienda arrendada debe notificar al arrendatario su derecho de tanteo:
- A) Solo si el arrendatario es persona física.
- B) Solo si el arrendamiento es por más de 5 años.
- C) En cualquier caso, con un plazo de 30 días para ejercitarlo.
- D) No existe derecho de tanteo para el arrendatario en la LAU.
Art. 25 LAU establece que el arrendador debe notificar al arrendatario su derecho de tanteo, con plazo de 30 días para ejercitarlo.
Pregunta 16: En los arrendamientos rústicos, el arrendatario tiene derecho de retracto cuando:
- A) El arrendador incumple el contrato.
- B) El arrendador subarrienda la finca.
- C) El arrendatario ha cultivado la finca más de 5 años.
- D) El arrendador vende la finca a un tercero.
Art. 12 de la Ley 26/2005, de Arrendamientos Rústicos, establece que el arrendatario puede ejercitar el derecho de retracto en las ventas de la finca arrendada.
Pregunta 17: Según la Ley de Arrendamientos Urbanos, la duración mínima del contrato de arrendamiento de vivienda es:
- A) 1 año.
- B) 3 años.
- C) 5 años.
- D) 7 años.
Art. 14 LAU establece que la duración mínima del contrato de arrendamiento de vivienda es tres años.
Pregunta 18: En el arrendamiento de cosas, el arrendatario puede subarrendar o ceder el contrato:
- A) Solo si el contrato lo permite expresamente.
- B) Siempre, sin necesidad de consentimiento.
- C) Solo con consentimiento expreso del arrendador.
- D) Nunca, está prohibido.
Art. 1556 CC establece que el arrendatario no podrá subarrendar la cosa arrendada, ni ceder su contrato, sin consentimiento del arrendador.
Pregunta 19: En la compraventa, el saneamiento por evicción ocurre cuando:
- A) La cosa tiene vicios ocultos que impiden su uso.
- B) El comprador es privado de la cosa por un derecho anterior de tercero.
- C) El vendedor no entregó la cosa en el plazo convenido.
- D) El precio pagado es inferior al valor real.
Art. 1489 CC define el saneamiento por evicción como la privación de la cosa por un derecho anterior a la venta.
Pregunta 20: En la compraventa con reserva de dominio, la propiedad se transmite al comprador:
- A) Al momento de la entrega.
- B) Al momento de la firma del contrato.
- C) Al momento del pago completo del precio.
- D) Al momento de la inscripción registral.
Art. 1462 CC establece que en la venta con reserva de dominio, la propiedad no se transmite al comprador hasta el cumplimiento de la condición, normalmente el pago completo.
Pregunta 21: La compraventa a prueba se caracteriza por:
- A) Ser condicionada a la aprobación del comprador dentro de un plazo.
- B) Ser irrevocable una vez entregada la cosa.
- C) Permitir al vendedor recuperar la cosa si no se paga.
- D) No tener plazo para la decisión del comprador.
Art. 1463 CC establece que la venta a prueba se hace bajo condición de que el comprador apruebe la cosa dentro del plazo señalado.
Pregunta 22: La compraventa de cosas futuras es válida:
- A) Solo si las cosas están descritas específicamente.
- B) Solo si se fija un precio cierto.
- C) Solo para cosas que existirán dentro de un año.
- D) Siempre, como contrato de esperanza.
Art. 1465 CC establece que la venta de cosas futuras produce los efectos de un contrato de esperanza, siendo válida.
Pregunta 23: Para la compraventa de inmuebles, según el Código Civil, es necesario:
- A) Escritura pública e inscripción registral.
- B) Consentimiento verbal y entrega.
- C) Solo escritura pública.
- D) Contrato privado y entrega.
Art. 1473 CC establece que la venta de inmuebles debe hacerse en escritura pública.
Pregunta 24: Los comuneros que ejerciten el retracto deben pagar al comprador original:
- A) El precio de la venta más gastos.
- B) Solo el precio de la venta sin gastos.
- C) El precio de la venta menos gastos.
- D) El valor actual de la cosa.
Art. 1524 CC establece que los comuneros que ejerciten el retracto deben pagar el precio de la venta y los gastos del contrato.
Pregunta 25: El retracto de colindantes en fincas rústicas de menos de una hectárea puede ejercerse:
- A) Dentro de 9 días desde la venta.
- B) Dentro de 20 días desde el conocimiento de la venta.
- C) Dentro de 30 días desde la venta.
- D) Dentro de 6 meses desde la venta.
Art. 1523 CC establece que el retracto de colindantes se ejercitará dentro de nueve días, contados desde la venta.
Pregunta 26: Cuando un heredero vende su parte en la herencia a un extraño, los otros coherederos tienen derecho de retracto por:
- A) 20 días desde que conocieron la venta.
- B) 9 días desde la venta.
- C) 30 días desde la venta.
- D) 6 meses desde la venta.
Art. 1525 CC establece que los coherederos pueden ejercer el retracto dentro de los veinte días siguientes al conocimiento de la venta.
Pregunta 27: El arrendamiento de servicios se diferencia del arrendamiento de cosas en que:
- A) En el arrendamiento de servicios, no hay plazo determinado.
- B) En el arrendamiento de servicios, el precio es siempre en dinero.
- C) En el arrendamiento de servicios, una persona se obliga a prestar un servicio a otra.
- D) En el arrendamiento de servicios, el arrendador debe saneamiento.
Art. 1557 CC define el arrendamiento de servicios como un contrato donde una persona se obliga a prestar un servicio a otra por tiempo y precio.
Pregunta 28: El arrendamiento de cosas se extingue, entre otras causas, por:
- A) Por la muerte del arrendador.
- B) Solo por el vencimiento del plazo.
- C) Mutuo acuerdo de las partes.
- D) Por la venta de la cosa arrendada.
Art. 1566 CC establece que el arrendamiento se extingue, entre otras causas, por mutuo acuerdo de las partes.
Pregunta 29: Según la Ley de Arrendamientos Urbanos, el arrendatario de un local de negocio tiene derecho de tanteo cuando el arrendador venda el local:
- A) Solo si el arrendatario es persona jurídica.
- B) En cualquier caso, con plazo de 30 días para ejercitarlo.
- C) Solo si el arrendamiento es por más de 5 años.
- D) No existe derecho de tanteo para locales de negocio.
Art. 25 LAU establece que el arrendador debe notificar al arrendatario (incluido local de negocio) su derecho de tanteo, con plazo de 30 días.
Pregunta 30: La cesión del contrato de arrendamiento por el arrendatario requiere:
- A) Solo notificación al arrendador.
- B) Consentimiento del arrendador.
- C) Autorización judicial.
- D) Renovación del contrato.
Art. 1556 CC establece que el arrendatario no puede ceder el contrato sin consentimiento del arrendador.