Derechos reales de garantía: hipoteca y prenda — Cuerpo Superior de Inspectores de Hacienda del Estado
Test de 32 preguntas con explicaciones justificadas.
Pregunta 1: Según el artículo 1873 del Código Civil español, ¿qué se entiende por contrato de prenda?
- A) Un derecho real de garantía que se constituye sobre bienes inmuebles.
- B) Un acuerdo de voluntades para constituir una garantía sobre bienes futuros.
- C) Un contrato accesorio por el cual se grava un bien inmueble para garantizar el cumplimiento de una obligación.
- D) Un contrato por el cual un deudor u otro en su nombre entrega al acreedor una cosa mueble en seguridad de su crédito.
El Art. 1873 Cc define la prenda como un contrato por el cual el deudor u otro en su nombre entrega al acreedor una cosa mueble en seguridad de su crédito.
Pregunta 2: De acuerdo con la Ley Hipotecaria, la hipoteca, ¿sobre qué tipo de bienes recae principalmente?
- A) Exclusivamente sobre bienes inmuebles.
- B) Sobre bienes muebles registrables y bienes inmuebles.
- C) Sobre bienes muebles e inmuebles indistintamente.
- D) Sobre derechos reales y bienes inmuebles.
Según el Art. 104 LH, la hipoteca recae sobre bienes inmuebles y, excepcionalmente, sobre otros bienes o derechos sujetos a inscripción en un registro público, como buques o aeronaves (bienes muebles registrables).
Pregunta 3: Según el Código Civil, para que la hipoteca quede válidamente constituida, es necesaria:
- A) La mera entrega del bien al acreedor.
- B) La firma de un contrato privado entre las partes.
- C) El consentimiento de las partes y el objeto determinado.
- D) Su constitución en escritura pública y su inscripción en el Registro de la Propiedad.
El Art. 1875 Cc exige que la hipoteca se constituya en escritura pública y que su eficacia frente a terceros requiere la inscripción en el Registro de la Propiedad, según la LH.
Pregunta 4: ¿Qué característica define a la prenda sin desplazamiento regulada en la Ley de Hipotecaria y en legislación especial?
- A) Que el bien queda en poder de un tercero designado por el acreedor.
- B) Que el bien queda en poder del deudor pero identificado y sometido a un régimen de publicidad registral.
- C) Que el desplazamiento posesorio al acreedor es potestativo.
- D) Que no requiere ningún tipo de formalidad para su constitución.
La prenda sin desplazamiento (como la prenda industrial o la prenda sobre maquinaria) se regula en el Art. 56 LH y leyes especiales, y se caracteriza por que el bien permanece en poder del deudor, pero debe identificarse y, generalmente, inscribirse en un registro.
Pregunta 5: El principio de especialidad en la hipoteca exige que:
- A) El acreedor sea una entidad financiera autorizada.
- B) El deudor sea siempre el propietario del inmueble.
- C) La escritura de constitución individualice el bien hipotecado y determine el importe del crédito garantizado.
- D) El bien hipotecado esté siempre libre de cargas.
El Art. 140 LH establece el principio de especialidad, exigiendo la individualización del bien y la determinación de la cantidad asegurada en la inscripción hipotecaria.
Pregunta 6: En la ejecución hipotecaria extrajudicial regulada en la Ley 1/2013, ¿qué requisito es necesario para iniciarla?
- A) La sentencia firme que declare el incumplimiento.
- B) La existencia de un título ejecutivo, que puede ser la propia escritura de constitución de la hipoteca.
- C) El consentimiento expreso y actual del deudor para la venta.
- D) La previa declaración de concurso del deudor.
Según la Ley 1/2013 (Ley de Medidas de Protección a Deudores Hipotecarios), la escritura pública de hipoteca puede constituir título ejecutivo para la ejecución extrajudicial siempre que se cumplan los requisitos formales establecidos en la ley.
Pregunta 7: ¿Cuál es el plazo máximo legal para el ejercicio de la acción hipotecaria directa?
- A) 5 años desde el vencimiento de la obligación garantizada.
- B) 1 año desde el incumplimiento.
- C) 10 años desde la inscripción de la hipoteca.
- D) 20 años desde la inscripción de la hipoteca.
El Art. 1964 Cc establece un plazo de prescripción de 20 años para las acciones personales sin plazo especial. La acción hipotecaria directa para reclamar el crédito garantizado prescribe a los 20 años desde la inscripción, según la doctrina y jurisprudencia consolidada, al amparo de la regulación general del Cc.
Pregunta 8: En una prenda ordinaria, ¿sobre quién recae la obligación de custodia y conservación de la cosa pignorada?
- A) Sobre el deudor pignorante.
- B) Sobre el acreedor pignoraticio, respondiendo de su deterioro o pérdida salvo caso fortuito.
- C) Sobre un depositario designado por el Juzgado.
- D) Se reparte proporcionalmente entre deudor y acreedor.
El Art. 1867 Cc establece que el acreedor a quien se entregue la cosa en prenda está obligado a su custodia y conservación, respondiendo de su deterioro o pérdida, a menos que pruebe que han sobrevenido por caso fortuito.
Pregunta 9: ¿Qué efecto produce la inscripción de la hipoteca en el Registro de la Propiedad?
- A) Es constitutiva del derecho real de hipoteca.
- B) Es meramente probatoria y no afecta a terceros.
- C) Es declarativa y otorga prioridad según su fecha.
- D) Extingue las cargas anteriores no inscritas.
Según el Art. 17 LH, la inscripción es declarativa y otorga al derecho publicidad y oponibilidad frente a terceros, determinando su prioridad por el orden de presentación de los asientos en el registro.
Pregunta 10: Según el Código Civil, el derecho de prenda concede al acreedor, en caso de incumplimiento, la facultad de:
- A) Quedarse con la propiedad de la cosa directamente.
- B) Exigir la venta judicial o extrajudicial de la cosa pignorada y pagarse con su precio con preferencia.
- C) Usar la cosa hasta que se extinga la deuda.
- D) Arrendar la cosa a un tercero y aplicar la renta a la deuda.
El Art. 1871 Cc otorga al acreedor prendario el derecho a ser pagado con el precio de la cosa pignorada, con preferencia a otros acreedores, previa su enajenación, que generalmente será judicial, aunque puede pactarse extrajudicial.
Pregunta 11: La hipoteca de máximo, ¿en qué se diferencia esencialmente de la hipoteca ordinaria?
- A) Garantiza solo créditos de cuantía indeterminada.
- B) Solo puede constituirse por entidades de crédito.
- C) Garantiza todos los créditos presentes y futuros de una relación obligatoria hasta un límite máximo fijado.
- D) No requiere inscripción en el Registro de la Propiedad.
Regulada en el Art. 153 LH, la hipoteca de máximo garantiza todas las obligaciones presentes o futuras de una relación continuada, hasta el límite de la cantidad máxima fijada en la inscripción.
Pregunta 12: En caso de concurso del deudor, ¿qué rango de prelación tiene un crédito con garantía real de prenda inscrita?
- A) Se sitúa en el cuarto lugar del orden de prelación, tras los créditos laborales.
- B) Se paga con preferencia general sobre la masa del activo.
- C) Tiene derecho a pagarse con preferencia sobre el producto de la enajenación del bien pignorado específicamente.
- D) Se considera crédito subordinado.
Según la Ley Concursal (Texto Refundido RD 1/2020), los créditos con garantía real (Art. 90.1) tienen derecho a pagarse con preferencia sobre el producto de la enajenación del bien concreto afecto a la garantía.
Pregunta 13: Para la válida constitución de una prenda sobre derechos (como créditos o acciones), además del consentimiento, el Código Civil exige:
- A) La inscripción en el Registro de la Propiedad.
- B) La autorización judicial previa.
- C) La entrega del título representativo o la notificación al deudor del crédito pignorado.
- D) La presencia de dos testigos en el acto de constitución.
El Art. 1865 Cc exige, para la prenda de derechos, la entrega del título o la notificación al deudor de la cesión del crédito pignorado, según corresponda.
Pregunta 14: ¿Qué se entiende por 'derecho de tanto' en relación con la hipoteca?
- A) El derecho del dueño de la finca gravada a subrogarse en la posición del acreedor hipotecario que ejecuta.
- B) El derecho del deudor a pagar antes del vencimiento.
- C) El derecho de los condueños a adquirir la parte del bien hipotecado que se enajene.
- D) El derecho del acreedor a quedarse con la finca en pago de la deuda.
El Art. 124 LH regula el derecho de tanto o subrogación, por el cual el dueño de la finca hipotecada puede liberarla pagando al acreedor hipotecario que ha iniciado la ejecución, subrogándose en su posición frente a los demás acreedores.
Pregunta 15: La hipoteca legal, a diferencia de la voluntaria, se caracteriza por:
- A) No requerir inscripción para ser oponible a terceros.
- B) Recaer siempre sobre bienes muebles.
- C) Garantizar únicamente créditos tributarios.
- D) Nacer directamente de la ley sin necesidad de convenio.
La hipoteca legal está establecida directamente por la ley (Art. 107 LH y diversos preceptos del Cc y leyes especiales), sin necesidad de pacto, aunque su eficacia frente a terceros generalmente requiere inscripción.
Pregunta 16: En la ejecución hipotecaria, el 'procedimiento de apremio' para el cobro de créditos hipotecarios de entidades de crédito se rige principalmente por:
- A) La Ley de Enjuiciamiento Civil exclusivamente.
- B) El Código de Comercio.
- C) La Ley Hipotecaria y, supletoriamente, la Ley de Enjuiciamiento Civil.
- D) La Ley General Tributaria.
El Art. 129 y ss. de la Ley Hipotecaria regulan el procedimiento de apremio para la ejecución de créditos hipotecarios garantizados con hipoteca inscrita, aplicándose supletoriamente la LEC.
Pregunta 17: Según el Código Civil, ¿qué gastos debe soportar el acreedor prendario respecto de la cosa dada en prenda?
- A) Solo los gastos derivados de su uso, si se hubiera pactado.
- B) Únicamente los gastos de transporte inicial.
- C) Ningún gasto, todos son por cuenta del deudor.
- D) Los gastos de conservación y custodia, que puede retener de la cosa.
El Art. 1868 Cc establece que los gastos de custodia y conservación de la cosa pignorada son por cuenta del acreedor, pero tiene derecho a retenerlos de la misma cosa.
Pregunta 18: ¿Qué se requiere para la extinción de la hipoteca por cancelación registral?
- A) Solo la voluntad unilateral del deudor.
- B) El transcurso de 10 años desde su constitución.
- C) Una sentencia judicial firme que declare la extinción.
- D) La prueba de la extinción de la obligación garantizada y la solicitud registral por quien tenga derecho.
El Art. 202 LH exige, para la cancelación de la hipoteca, el título suficiente (p.ej., recibo de pago) y la solicitud del interesado, normalmente el titular del derecho cancelado o quien acredite su extinción.
Pregunta 19: La 'prenda de frutos' regulada en el Código de Comercio se caracteriza por:
- A) Solo poder constituirse por comerciantes.
- B) No otorgar preferencia alguna en el concurso.
- C) Exigir siempre la entrega material de los frutos al acreedor.
- D) Recaer sobre frutos pendientes o cosechas futuras, sin desplazamiento posesorio.
El Art. 326 Código de Comercio regula la prenda de frutos, que puede recaer sobre cosechas pendientes y no requiere desplazamiento posesorio, sino una formalización que garantice su publicidad.
Pregunta 20: El principio de accesoriedad de la hipoteca implica que:
- A) La hipoteca no puede garantizar más de una obligación principal.
- B) La hipoteca sigue la suerte de la obligación principal garantizada.
- C) La hipoteca solo puede constituirse por el propietario del bien.
- D) La hipoteca es independiente del crédito que garantiza.
El Art. 1857 Cc establece que la hipoteca es un derecho real accesorio a una obligación, por lo que su existencia, modificación y extinción dependen de la obligación principal garantizada.
Pregunta 21: ¿Qué caracteriza a la 'prenda irregular'?
- A) Que se constituye sobre dinero u otras cosas fungibles, transformándose la propiedad en el acreedor con obligación de restituir otro tanto.
- B) Que el acreedor puede usar la cosa pignorada.
- C) Que se constituye sobre bienes inmuebles por error.
- D) Que carece de cualquier formalidad.
La prenda irregular (Art. 320 CCom y doctrina) se da cuando la cosa pignorada es dinero o fungible, de modo que la propiedad pasa al acreedor con la obligación de restituir igual cantidad y calidad.
Pregunta 22: En el procedimiento de ejecución hipotecaria, la 'tasa de ejecución' se refiere a:
- A) El impuesto que grava la adjudicación del bien.
- B) El tipo de interés aplicable al crédito durante la ejecución.
- C) La cantidad mínima por la que puede adjudicarse el bien al acreedor en la subasta.
- D) La comisión que cobra el registrador por la cancelación.
Según el Art. 144 LH, la 'tasa de ejecución' es el tipo o cantidad mínima fijada como base para la adjudicación del bien al acreedor en la subasta, vinculada al valor de tasación.
Pregunta 23: La hipoteca de cuota, según la Ley Hipotecaria, puede recaer sobre:
- A) Solo sobre la totalidad de un bien inmueble.
- B) Derechos de usufructo pero no de propiedad.
- C) Bienes muebles exclusivamente.
- D) Una parte indivisa de un bien inmueble en condominio.
El Art. 106 LH permite que la hipoteca recaiga sobre una cuota indivisa de un bien en condominio, constituyendo una hipoteca de cuota.
Pregunta 24: ¿Qué derecho tiene el acreedor hipotecario si el valor del bien se deteriora por actos del dueño que lo disminuyan?
- A) Ninguno, asume el riesgo de la depreciación.
- B) Puede exigir la constitución de nuevas garantías o el pago inmediato.
- C) Puede tomar posesión inmediata del bien.
- D) Puede solicitar la nulidad de la hipoteca.
El Art. 118 LH otorga al acreedor hipotecario el derecho a exigir al dueño que cese en los actos de deterioro, repare los daños, constituya nueva garantía o reintegre el crédito, si el valor de la finca queda insuficiente.
Pregunta 25: La prenda con registro, regulada para garantizar operaciones mercantiles, se inscribe en:
- A) El Registro de Prenda sin Desplazamiento o Registro de Bienes Muebles.
- B) El Registro de la Propiedad.
- C) El Registro Mercantil.
- D) El Registro Civil.
La Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario y de garantías reales en bienes muebles, establece el Registro de Garantías Mobiliarias (antes de Prenda sin Desplazamiento), donde se inscribe este tipo de prenda.
Pregunta 26: ¿Cuál es el efecto de la consolidación de la hipoteca según el Código Civil?
- A) Que la obligación principal se extingue.
- B) Que la hipoteca se refuerza y amplía su garantía.
- C) Que la hipoteca se extingue cuando el derecho de propiedad y el de crédito se reúnen en una misma persona.
- D) Que se requiere una nueva inscripción registral.
El Art. 1189 Cc establece el principio de consolidación o confusión, por el cual la hipoteca se extingue cuando los derechos de acreedor y dueño se reúnen en una misma persona.
Pregunta 27: ¿Qué significa que la hipoteca goce del 'derecho de persecución'?
- A) Que el acreedor puede perseguir la cosa hipotecada aunque cambie de dueño.
- B) Que el plazo para ejecutarla es más largo que el de la obligación principal.
- C) Que el acreedor puede perseguir otros bienes del deudor además del hipotecado.
- D) Que la acción para reclamar el crédito es imprescriptible.
El derecho de persecución o 'ius persequendi' (Art. 1876 Cc) es característico de los derechos reales: la hipoteca sigue a la cosa en poder de quien la tenga.
Pregunta 28: Para transmitir un crédito garantizado con hipoteca, según el Código Civil:
- A) La hipoteca se transmite con el crédito sin necesidad de un nuevo título formal, salvo pacto en contrario.
- B) La hipoteca no se transmite automáticamente con el crédito.
- C) Es necesaria la conformidad expresa del deudor hipotecario.
- D) Se requiere siempre una nueva escritura pública de subrogación.
El Art. 1877 Cc establece que la hipoteca, por su carácter accesorio, sigue la suerte del crédito garantizado, transmitiéndose con él por ley sin necesidad de nuevo título formal.
Pregunta 29: En la prenda ordinaria, si el deudor cumple la obligación principal, ¿qué debe hacer el acreedor?
- A) Puede retener la cosa hasta que se le paguen otros créditos no garantizados.
- B) Está obligado a restituir la cosa pignorada inmediatamente.
- C) Puede vender la cosa si estima que su valor ha aumentado.
- D) Debe esperar a que el deudor formalice la solicitud de devolución por escrito.
El Art. 1870 Cc establece que, una vez pagada la deuda, el acreedor está obligado a restituir la cosa dada en prenda al deudor.
Pregunta 30: La 'hipoteca inversa' regulada en la Ley 41/2007 se caracteriza por:
- A) Permitir a personas mayores percibir una renta vitalicia utilizando su vivienda como garantía, sin desalojarla.
- B) Garantizar un crédito concedido por el deudor al acreedor.
- C) Ser una hipoteca cuyo tipo de interés varía en sentido inverso al índice de referencia.
- D) Garantizar únicamente créditos para la compra de primera vivienda.
La Ley 41/2007 regula el contrato de hipoteca inversa, por el cual una persona mayor transmite la propiedad de su vivienda o la grava con hipoteca a cambio de una renta vitalicia, manteniendo el usufructo y sin desalojamiento.
Pregunta 31: ¿Qué artículo del Código Civil regula la 'anticresis' como derecho real de garantía?
- A) Artículo 1861.
- B) Artículo 1881.
- C) Artículo 1873.
- D) Artículo 1909.
El Art. 1861 Cc define la anticresis como un derecho real por el cual el acreedor recibe los frutos de un inmueble ajeno con la obligación de aplicarlos al pago de los intereses y después al capital de su crédito.
Pregunta 32: En la subasta del bien hipotecado, si no hay postor, ¿qué puede hacer el acreedor hipotecario según la Ley Hipotecaria?
- A) Adjudicarse el bien por el importe de la 'tasa de ejecución'.
- B) Desistir de la ejecución y perder su derecho de crédito.
- C) Solicitar una nueva subasta con un precio de salida menor.
- D) Exigir al deudor que le entregue la propiedad directamente.
El Art. 144 LH establece que, declarada desierta la subasta, el acreedor puede pedir la adjudicación del bien por la 'tasa de ejecución' (importe mínimo fijado).