Registro de la Propiedad: títulos, asientos y principios hipotecarios — Cuerpo Superior de Inspectores de Hacienda del Estado
Test de 31 preguntas con explicaciones justificadas.
Pregunta 1: Según la Ley Hipotecaria, ¿cuál de los siguientes principios establece que los derechos reales se adquieren, modifican o extinguen por la inscripción en el Registro?
- A) Principio de legalidad.
- B) Principio de tracto sucesivo.
- C) Principio de prioridad.
- D) Principio de legitimación.
El Art. 17 de la Ley Hipotecaria establece el principio de legitimación: la inscripción es título suficiente para adquirir, modificar o extinguir derechos reales sobre bienes inmuebles, salvo prueba en contrario.
Pregunta 2: ¿Qué asiento registral tiene por objeto la realización material de la inscripción de los actos o contratos que reúnen los requisitos legales?
- A) La anotación preventiva.
- B) La inscripción.
- C) La nota marginal.
- D) El asiento de presentación.
Según el Art. 18 de la Ley Hipotecaria, la inscripción es el asiento principal que se practica en el Registro para dar publicidad a los actos o contratos que reúnen los requisitos legales.
Pregunta 3: ¿Qué principio hipotecario implica que el Registro de la Propiedad es público y que todos pueden examinar los asientos y obtener certificaciones?
- A) Principio de publicidad material.
- B) Principio de publicidad formal.
- C) Principio de fe pública registral.
- D) Principio de legitimación.
El Art. 7 de la Ley Hipotecaria establece el principio de publicidad formal, que garantiza el derecho de toda persona a examinar los libros y a obtener certificaciones de los asientos.
Pregunta 4: ¿Qué tipo de asiento registral se utiliza para consignar una demanda judicial que afecta a la propiedad o derechos reales sobre un inmueble?
- A) Inscripción de dominio.
- B) Cancelación.
- C) Anotación preventiva.
- D) Nota marginal.
El Art. 21 de la Ley Hipotecaria regula la anotación preventiva, que puede recaer, entre otros supuestos, sobre demandas judiciales relativas al dominio u otros derechos reales sobre bienes inmuebles.
Pregunta 5: Según el principio de prioridad, ¿cómo se determina el rango de los derechos reales inscritos?
- A) Por la fecha de otorgamiento del título.
- B) Por la fecha de presentación de la solicitud en el Registro.
- C) Por la fecha de notificación al titular.
- D) Por la fecha de la inscripción.
El Art. 9 de la Ley Hipotecaria establece que los derechos reales inscritos prevalecen por el orden de antigüedad de sus respectivas inscripciones. La prioridad se determina por la fecha de la inscripción, no por la de presentación o otorgamiento.
Pregunta 6: ¿Cuál de los siguientes es un título inscribible en el Registro de la Propiedad según la Ley Hipotecaria?
- A) Una sentencia firme que declare la propiedad de un inmueble.
- B) Un testamento ológrafo.
- C) Un contrato de arrendamiento de vivienda por 5 años.
- D) Un contrato de opción de compra privado.
El Art. 2 de la Ley Hipotecaria enumera los títulos inscribibles, entre los que se encuentran las sentencias firmes y los laudos arbitrales que afecten al dominio u otros derechos reales sobre bienes inmuebles.
Pregunta 7: ¿Qué principio hipotecario exige que para inscribir un derecho real sobre un inmueble, el titular actual del derecho inscrito debe haberlo adquirido de quien figure como titular en el Registro?
- A) Principio de prioridad.
- B) Principio de legalidad.
- C) Principio de rogación.
- D) Principio de tracto sucesivo.
El Art. 20 de la Ley Hipotecaria consagra el principio de tracto sucesivo, que exige que, salvo excepciones, para inscribir un derecho real, el transmitente debe aparecer como titular en el Registro.
Pregunta 8: ¿Qué efectos produce la anotación preventiva de embargo sobre un inmueble?
- A) Impide la disposición gratuita u onerosa del bien en perjuicio del derecho anotado.
- B) Hace inembargable el bien.
- C) Constituye una garantía real a favor del acreedor.
- D) Transfiere la propiedad al acreedor.
El Art. 21 de la Ley Hipotecaria establece que la anotación preventiva, entre otros efectos, impide que se inscriban posteriormente actos de disposición gratuita u onerosa en perjuicio del derecho que se haya anotado.
Pregunta 9: Según la Ley Hipotecaria, ¿cuál es el plazo máximo de duración de una anotación preventiva a instancia de parte, salvo prórroga?
- A) 6 meses.
- B) 4 años.
- C) 2 años.
- D) 1 año.
El Art. 21.3 de la Ley Hipotecaria establece que la anotación preventiva a instancia de parte caducará a los cuatro años si no se promueve la inscripción definitiva, salvo que se prorrogue por resolución judicial.
Pregunta 10: ¿Qué asiento registral se utiliza para hacer constar la extinción de un derecho real previamente inscrito?
- A) Cancelación.
- B) Anotación preventiva.
- C) Inscripción.
- D) Nota marginal.
El Art. 22 de la Ley Hipotecaria regula la cancelación de los asientos, que es el medio para hacer constar la extinción de los derechos reales inscritos.
Pregunta 11: ¿Qué principio exige que la inscripción en el Registro de la Propiedad solo pueda realizarse a petición de parte interesada?
- A) Principio de rogación.
- B) Principio de tracto sucesivo.
- C) Principio de legalidad.
- D) Principio de publicidad formal.
El Art. 8 de la Ley Hipotecaria establece el principio de rogación, según el cual el Registrador solo actúa a instancia de parte, salvo los casos expresamente previstos por la ley.
Pregunta 12: ¿Cuál de los siguientes documentos NO es necesario, en principio, para inscribir una compraventa de un inmueble?
- A) Certificación de la nota simple registral.
- B) Liquidación del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales.
- C) Certificación del Catastro.
- D) Escritura pública de compraventa.
Según el Art. 206 del Reglamento Hipotecario, para la inscripción de la compraventa se requiere, entre otros, la escritura pública y la justificación del pago de los impuestos (como la ITP). La nota simple es informativa, no un requisito de inscripción.
Pregunta 13: ¿Qué principio garantiza que lo contenido en el Registro de la Propiedad se presume exacto y válido, salvo prueba en contrario?
- A) Principio de fe pública registral.
- B) Principio de legalidad.
- C) Principio de prioridad.
- D) Principio de publicidad material.
El Art. 37 de la Ley Hipotecaria establece el principio de fe pública registral, otorgando presunción de exactitud y validez a los asientos registrales mientras no se declare judicialmente su inexactitud.
Pregunta 14: ¿Cuál de los siguientes actos puede ser objeto de una nota marginal en el Registro de la Propiedad?
- A) La constitución de una hipoteca.
- B) La declaración de obra nueva.
- C) La adquisición de un inmueble por usucapión.
- D) La modificación de las condiciones de una hipoteca inscrita.
El Art. 23 de la Ley Hipotecaria establece que las notas marginales se utilizan para hacer constar hechos que afectan a derechos inscritos, como modificaciones, subsanaciones o cancelaciones parciales. La modificación de una hipoteca inscrita se anota al margen de su inscripción.
Pregunta 15: Según la Ley Hipotecaria, ¿qué tipo de anotación preventiva se practica de oficio por el Registrador?
- A) La derivada de una demanda judicial.
- B) La derivada de la presentación de un título inscribible con defectos subsanables.
- C) La solicitada por un acreedor hipotecario.
- D) La solicitada por el titular del dominio.
El Art. 199 del Reglamento Hipotecario establece que el Registrador, al calificar un título como inscribible con defectos subsanables, practicará de oficio un asiento de anotación preventiva para asegurar la prioridad.
Pregunta 16: ¿Qué principio exige que los títulos presentados para su inscripción sean examinados por el Registrador para comprobar su validez y conformidad con la ley?
- A) Principio de rogación.
- B) Principio de tracto sucesivo.
- C) Principio de prioridad.
- D) Principio de legalidad.
El Art. 1 de la Ley Hipotecaria establece el principio de legalidad, que obliga al Registrador a examinar la validez de los títulos y su ajuste a Derecho antes de proceder a la inscripción.
Pregunta 17: ¿Qué asiento registral se practica cuando se presenta un título para su inscripción, a fin de determinar la prioridad?
- A) Inscripción provisional.
- B) Asiento de presentación.
- C) Anotación preventiva.
- D) Nota marginal de presentación.
El Art. 16 del Reglamento Hipotecario regula el asiento de presentación, que se practica al presentar un documento y que determina la prioridad de la solicitud.
Pregunta 18: Según el principio de publicidad material, ¿qué efectos tiene la inscripción de un derecho real frente a terceros?
- A) Hace oponible el derecho a terceros.
- B) Es meramente declarativa.
- C) Es constitutiva del derecho.
- D) Solo produce efectos entre las partes.
El principio de publicidad material, derivado del Art. 32 de la Ley Hipotecaria, implica que los actos inscritos son oponibles a terceros, otorgando seguridad al tráfico jurídico.
Pregunta 19: ¿En qué caso la inscripción de la propiedad de un inmueble es constitutiva del derecho, según la Ley Hipotecaria?
- A) En la compraventa.
- B) En la declaración de obra nueva.
- C) En la hipoteca.
- D) En la donación.
El Art. 38.2 de la Ley Hipotecaria establece que la propiedad de los edificios construidos en suelo ajeno se adquiere por usucapión o por inscripción de la declaración de obra nueva, siendo esta última constitutiva.
Pregunta 20: ¿Qué requisito debe cumplir un título judicial para ser inscribible en el Registro de la Propiedad?
- A) Debe ir acompañado de escritura pública.
- B) Debe ser una sentencia firme.
- C) Debe ser notificado al Registrador.
- D) Debe ser dictado en primera instancia.
El Art. 2 de la Ley Hipotecaria exige que las sentencias y laudos arbitrales sean firmes para poder ser inscritos en el Registro de la Propiedad.
Pregunta 21: ¿Qué tipo de anotación preventiva se practica para asegurar la efectividad de un embargo dictado por la Administración tributaria?
- A) Anotación preventiva a instancia de parte.
- B) Anotación preventiva de oficio.
- C) Anotación preventiva por mandato judicial.
- D) Anotación preventiva por requerimiento notarial.
El Art. 21.1 de la Ley Hipotecaria establece que se practicará anotación preventiva, entre otros casos, por mandato judicial. El embargo de la Administración tributaria se ejecuta mediante resolución administrativa de apremio que tiene equivalencia a mandato judicial (Ley 58/2003, Art. 148).
Pregunta 22: ¿Cuál es el efecto del principio de especialidad en el Registro de la Propiedad?
- A) Permite la inscripción de derechos sobre bienes muebles.
- B) Obliga a inscribir solo derechos reales, no personales.
- C) Exige que cada finca registral se identifique de manera individual.
- D) Establece la prioridad por fecha de inscripción.
El principio de especialidad, recogido en el Art. 7 del Reglamento Hipotecario, exige que cada finca registral tenga una descripción individualizada y una hoja registral independiente.
Pregunta 23: ¿Qué significa que una anotación preventiva sea 'de oficio'?
- A) Que se practica a solicitud de un juez.
- B) Que se practica a instancia de un interesado.
- C) Que se practica por iniciativa del Registrador.
- D) Que se practica por mandato de la Administración.
Según el Art. 199 del Reglamento Hipotecario, la anotación preventiva de oficio es aquella que el Registrador practica por iniciativa propia cuando, al calificar un título, lo encuentra inscribible pero con defectos subsanables.
Pregunta 24: ¿Qué artículo de la Ley Hipotecaria regula los efectos de la inscripción de la hipoteca?
- A) Artículo 105.
- B) Artículo 129.
- C) Artículo 187.
- D) Artículo 120.
El Art. 129 de la Ley Hipotecaria establece que la hipoteca, una vez inscrita, confiere a su titular derecho a ejecutar la finca hipotecada para el cobro de la obligación garantizada.
Pregunta 25: Según la Ley Hipotecaria, ¿qué plazo tiene el Registrador para calificar un título presentado para inscripción?
- A) 5 días hábiles.
- B) 10 días hábiles.
- C) 20 días hábiles.
- D) 15 días hábiles.
El Art. 201 del Reglamento Hipotecario establece que el Registrador debe calificar los títulos y practicar los asientos correspondientes en el plazo de quince días hábiles desde su presentación.
Pregunta 26: ¿Cuál de los siguientes NO es un principio hipotecario?
- A) Principio de consentimiento.
- B) Principio de inscripción.
- C) Principio de publicidad.
- D) Principio de legitimación.
Los principios hipotecarios fundamentales son: legalidad (Art. 1 LH), rogación (Art. 8 LH), prioridad (Art. 9 LH), tracto sucesivo (Art. 20 LH), publicidad (Arts. 7 y 32 LH), legitimación (Art. 17 LH) y fe pública registral (Art. 37 LH). El 'principio de consentimiento' no está reconocido como tal en la ley hipotecaria.
Pregunta 27: ¿Qué asiento registral se utiliza para hacer constar la subsanación de un defecto en un título previamente presentado?
- A) Inscripción definitiva.
- B) Anotación preventiva de oficio.
- C) Nota marginal de subsanación.
- D) Cancelación de la anotación preventiva.
El Art. 200 del Reglamento Hipotecario establece que, una vez subsanado el defecto, el Registrador lo hará constar en una nota marginal al asiento de presentación o anotación preventiva correspondiente.
Pregunta 28: Según el principio de prioridad, ¿qué sucede si dos derechos reales incompatibles se solicitan para inscripción el mismo día?
- A) Prevalece el que se otorgó primero.
- B) Se inscriben ambos con el mismo rango.
- C) Prevalece el que se presente primero en el Registro.
- D) El Registrador suspende la calificación hasta que se resuelva judicialmente.
El Art. 16.2 del Reglamento Hipotecario establece que, si dos o más títulos se presentan el mismo día, la prioridad se determinará por el orden de presentación en el Registro.
Pregunta 29: ¿Qué requisito exige el principio de tracto sucesivo para inscribir la transmisión de un derecho real?
- A) Que se haya realizado la entrega material del bien.
- B) Que el adquirente haya pagado el precio.
- C) Que el transmitente sea el titular inscrito.
- D) Que el contrato sea a título oneroso.
El Art. 20 de la Ley Hipotecaria establece el principio de tracto sucesivo, que exige que, para inscribir la transmisión de un derecho real, el transmitente figure como titular en el Registro, salvo excepciones.
Pregunta 30: ¿Qué artículo de la Ley Hipotecaria regula la anotación preventiva por demanda judicial?
- A) Artículo 18.
- B) Artículo 42.
- C) Artículo 24.
- D) Artículo 21.
El Art. 21 de la Ley Hipotecaria regula la anotación preventiva, incluyendo el supuesto de demandas judiciales que afecten al dominio u otros derechos reales sobre bienes inmuebles.
Pregunta 31: ¿Qué efectos produce la cancelación de una anotación preventiva de embargo?
- A) Extingue la obligación garantizada.
- B) Transfiere la propiedad al acreedor.
- C) Devuelve al titular la libre disposición del inmueble.
- D) Convierte la anotación en inscripción definitiva.
La cancelación de la anotación preventiva, regulada en el Art. 22 de la Ley Hipotecaria, elimina los efectos restrictivos de la anotación, devolviendo al titular la plena disponibilidad del bien, salvo que existan otras cargas.